Contrato de locação em shopping center

Terceira Turma do STJ define que é possível a inclusão de valor relativo a honorários advocatícios contratuais previamente ajustados pelas partes na execução de contrato de locação de espaço em shopping center.

Decisão foi proferida no REsp 1.644.890-PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 18/08/2020, DJe 26/08/2020.

Outro ponto interessante do julgado diz respeito ao reconhecimento por parte do Julgadores da assimetria entre as duas partes, locador e locatário, mas isso faz parte da decisão negocial do locatário.

A seguir segue o conteúdo do Informativo n.º 678 do STJ, de 25/09/2020.

É oportuno esclarecer, de início, que os honorários contratuais (ou convencionais) não se confundem com os sucumbenciais, sendo que os primeiros decorrem da contratação do advogado para atuar na lide e, os segundos, remuneram o causídico que alcançou êxito no processo. O art. 22, caput, da Lei n. 8.906/1994 assegura aos advogados o direito a honorários convencionais e aos de sucumbência.

Em regra, os honorários contratuais são devidos por aquele que contrata o advogado para atuar em seu favor, respondendo cada uma das partes pelos honorários contratuais de seu advogado. A parte vencida, além dos honorários contratuais do seu advogado, também arcará com o pagamento dos honorários sucumbenciais devidos ao patrono da parte vencedora.

No caso, o contrato firmado entre as partes prevê que o locatário deverá pagar os honorários contratuais de seu advogado, assim como os do advogado do locador, o que não configura bis in idem, pois não se trata do pagamento da mesma verba, mas do repasse de custo do locador para o locatário.

Importante registrar que o artigo 54 da Lei n. 8.245/1991 estabelece que: "Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei".

Ademais, ainda que se considere que o empreendedor do shopping é quem organiza a atividade e muitas vezes os lojistas menores não têm ingerência sobre determinadas cláusulas do ajuste, especialmente as normas gerais que regem as locações do estabelecimento, a assimetria do contrato faz parte da decisão negocial tomada pelo locatário.

A atividade empresarial é caracterizada pelo risco e regulada pela lógica da livre-concorrência, devendo prevalecer nesses ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda.

Por sua vez, não há como afastar a incidência de cláusula de contrato de locação de espaço em shopping center com base em alegação genérica de afronta à boa-fé objetiva, devendo ficar demonstrada a situação excepcional que autoriza a intervenção do Poder Judiciário.

Vale destacar, ainda, que a onerosidade excessiva pressupõe a superveniência de uma circunstância extraordinária e imprevista de ordem geral, que torne a prestação excessivamente onerosa para uma das partes.

Assim, como o repasse de custos do locador ao locatário não ultrapassa o que usualmente se espera nos contratos de locação de espaço em shopping center e não há outras circunstâncias excepcionais que autorizem a intromissão do Judiciário no negócio firmado, deve ser permitida a inclusão dos honorários na execução.

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Shopping paulista é proibido pela Justiça do Trabalho de cobrar estacionamento de empregados dos lojistas

O Condomínio Pro Indiviso Polo Indaiatuba (Polo Shopping Indaiatuba), localizado às margens da rodovia Santos Dumont, em São Paulo, não pode cobrar dos empregados dos lojistas nenhum valor pelo estacionamento de carros e motocicletas e deverá restituir os valores cobrados anteriormente. A proibição, imposta pelo Tribunal Regional do Trabalho da 15ª Região (Campinas /SP), foi mantida pela Terceira Turma do Tribunal Superior do Trabalho, que rejeitou recurso do condomínio.

Segundo o Sindicato dos Empregados no Comércio de Itu e Região, que ajuizou a ação civil pública contra a medida, a cobrança teve início em 2011 e era feita mensalmente de forma antecipada, no valor de R$ 80. Antes de ir à Justiça, o sindicato tentou que o shopping isentasse os comerciários do pagamento, mas sem êxito. Após constatar o problema, o Ministério Público do Trabalho instaurou inquérito e, em resposta, os representantes legais do shopping afirmaram que não havia "suporte jurídico" à pretensão do sindicato profissional.

Na ação, o sindicato pediu a suspensão imediata da cobrança, alegando que ela viola princípios, regras e valores constitucionais, pois equivale a 10% do salário bruto dos empregados das lojas. Ressaltou, entre outros argumentos, a necessidade dos trabalhadores de usarem seus veículos devido à insuficiência de transporte público, agravada pela localização do shopping e pelo horário de trabalho até 22h, todos os dias.

O TRT, ao acolher o pedido e deferir antecipação de tutela para cumprimento imediato da decisão, destacou que a cobrança resulta em redução salarial, o que contraria o artigo 468 da CLT. A decisão assinalou que, embora o ordenamento jurídico brasileiro preveja a livre iniciativa, "não é possível chancelar que a empresa obtenha lucro através de pessoas que somente estacionam os seus veículos em razão do contrato de trabalho".

TST

No recurso ao TST, o centro comercial alegou que não ficou comprovada redução salarial nem sua interferência na relação de emprego entre os lojistas e seus empregados, e questionou a concessão da tutela provisória, sob o argumento de que não foram preenchidos os requisitos legais.

Para o ministro Alberto Bresciani, relator do recurso, não há dúvida de que o shopping auferia parte do faturamento das lojas, lucrando diretamente com o trabalho dos empregados. Concluiu, assim, que foi imposta alteração abusiva em prejuízo direto dos empregados das lojas, violando o princípio da boa-fé objetiva.

Bresciani observou que, segundo o Regional, houve alteração de condições, levando à conclusão de que o estacionamento anteriormente era gratuito. "Não houve repactuação das condições com os lojistas, que têm vínculo formal. Ao contrário, o shopping preferiu auferir lucro por via indireta, menos burocrática. O vínculo com os lojistas, entretanto, abrange o dos funcionários, uma vez que servem ao lucro e à atividade-fim do réu", frisou.

Com relação à tutela de urgência, o relator entendeu que há risco de dano irreparável ao padrão de subsistência dos trabalhadores. "Diante disso, não há ofensa direta aos preceitos de lei e da Constituição indicados pelo condomínio", concluiu.

A decisão de não conhecer do recurso de revista foi por maioria de votos. Ficou vencido o ministro Alexandre Agra Belmonte.

Processo: RR-2222-76.2011.5.15.0077

Fonte: Tribunal Superior do Trabalho e Lex Magister