Contrato de locação em shopping center

Terceira Turma do STJ define que é possível a inclusão de valor relativo a honorários advocatícios contratuais previamente ajustados pelas partes na execução de contrato de locação de espaço em shopping center.

Decisão foi proferida no REsp 1.644.890-PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 18/08/2020, DJe 26/08/2020.

Outro ponto interessante do julgado diz respeito ao reconhecimento por parte do Julgadores da assimetria entre as duas partes, locador e locatário, mas isso faz parte da decisão negocial do locatário.

A seguir segue o conteúdo do Informativo n.º 678 do STJ, de 25/09/2020.

É oportuno esclarecer, de início, que os honorários contratuais (ou convencionais) não se confundem com os sucumbenciais, sendo que os primeiros decorrem da contratação do advogado para atuar na lide e, os segundos, remuneram o causídico que alcançou êxito no processo. O art. 22, caput, da Lei n. 8.906/1994 assegura aos advogados o direito a honorários convencionais e aos de sucumbência.

Em regra, os honorários contratuais são devidos por aquele que contrata o advogado para atuar em seu favor, respondendo cada uma das partes pelos honorários contratuais de seu advogado. A parte vencida, além dos honorários contratuais do seu advogado, também arcará com o pagamento dos honorários sucumbenciais devidos ao patrono da parte vencedora.

No caso, o contrato firmado entre as partes prevê que o locatário deverá pagar os honorários contratuais de seu advogado, assim como os do advogado do locador, o que não configura bis in idem, pois não se trata do pagamento da mesma verba, mas do repasse de custo do locador para o locatário.

Importante registrar que o artigo 54 da Lei n. 8.245/1991 estabelece que: "Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei".

Ademais, ainda que se considere que o empreendedor do shopping é quem organiza a atividade e muitas vezes os lojistas menores não têm ingerência sobre determinadas cláusulas do ajuste, especialmente as normas gerais que regem as locações do estabelecimento, a assimetria do contrato faz parte da decisão negocial tomada pelo locatário.

A atividade empresarial é caracterizada pelo risco e regulada pela lógica da livre-concorrência, devendo prevalecer nesses ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda.

Por sua vez, não há como afastar a incidência de cláusula de contrato de locação de espaço em shopping center com base em alegação genérica de afronta à boa-fé objetiva, devendo ficar demonstrada a situação excepcional que autoriza a intervenção do Poder Judiciário.

Vale destacar, ainda, que a onerosidade excessiva pressupõe a superveniência de uma circunstância extraordinária e imprevista de ordem geral, que torne a prestação excessivamente onerosa para uma das partes.

Assim, como o repasse de custos do locador ao locatário não ultrapassa o que usualmente se espera nos contratos de locação de espaço em shopping center e não há outras circunstâncias excepcionais que autorizem a intromissão do Judiciário no negócio firmado, deve ser permitida a inclusão dos honorários na execução.

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Proprietário terá de responder por IPTU que deixou de ser pago pela prefeitura quando alugou seu imóvel

A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou o recurso de um proprietário que discutia a cobrança de IPTU pelo município de Florianópolis, relativa a período em que a própria prefeitura foi locatária do seu imóvel e deixou de pagar o imposto.

O município alugou o imóvel do particular por mais de 15 anos e, quando desocupou o prédio, deixou em aberto dívida equivalente a dois anos de IPTU. Pelo contrato, cabia à locatária arcar com o custo do tributo, mas a obrigação não foi cumprida. Depois de entregar o imóvel, a prefeitura executou o dono do prédio pelo não pagamento do IPTU.

O relator do recurso, ministro Gurgel de Faria, afirmou que, em razão da natureza contratual da locação firmada entre o particular e a administração pública, deve ser observado o artigo 123 do Código Tributário Nacional(CTN), "ainda que se revele contrário à boa prática da moralidade o não cumprimento da obrigação contratual pela municipalidade e sua posterior exigência do particular, em execução fiscal".

De acordo com o artigo 123 do CTN, mesmo havendo previsão contratual expressa que transfira ao locatário a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, o proprietário do imóvel não pode invocar essa cláusula para se eximir de sua obrigação legal perante o fisco.

Gurgel de Faria disse que não é possível transferir por contrato a responsabilidade tributária estabelecida no artigo 34 do CTN, segundo o qual o contribuinte do IPTU é "o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título".

Prescrição

O dono do prédio alegou também que os débitos tributários estariam prescritos e, por consequência, ele não poderia ter sido executado pelo ente público. O ministro afastou as alegações e disse que o entendimento do tribunal está apoiado na Súmula 106/STJ, registrando que a demora na efetivação do ato citatório não poderia ser atribuída ao município.

Quanto a esse aspecto, segundo ele, não é possível revisar o acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, por conta da impossibilidade de reexame de provas em recurso especial.

O recurso do proprietário não foi conhecido por decisão monocrática do ministro Gurgel de Faria, entendimento confirmado posteriormente pela Primeira Turma.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1384263

Fonte: Superior Tribunal de Justiça